重慶物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理培訓
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住宅小區前期物業(yè)管理的主要特征
1、前期物業(yè)管理是小區未建成的管理。住宅小區由單幢樓宇、組團組成,一個(gè)小區不是一下子就全部建成的,往往要花幾年才能建成。當小區*批房屋建成出售后,隨著(zhù)業(yè)主的入住就需要物業(yè)管理,否則小區就成為一個(gè)無(wú)序的聚居地,秩序混亂不堪。
2、前期物業(yè)管理是由建設單位指定的公司實(shí)施的管理。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規定,建設單位可以選聘物管公司實(shí)施前期物業(yè)管理。事實(shí)上,目前新建住宅小區絕大多數是由建設單位選聘的物管公司進(jìn)行管理,而不是通過(guò)公開(kāi)招投標來(lái)選聘物業(yè)公司。
3、前期從事物業(yè)管理的物管公司未經(jīng)業(yè)主委員會(huì )選聘。對新建住宅小區來(lái)說(shuō),在業(yè)主入住前需要提前實(shí)施物業(yè)管理。物管公司先于業(yè)主入伙開(kāi)展物業(yè)管理時(shí),業(yè)主很少,沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì ),談不上物管公司由業(yè)主委員會(huì )選聘。如果到了大多數業(yè)主入伙后才實(shí)施物業(yè)管理,物管公司前期基礎工作就無(wú)法開(kāi)展。對于老小區來(lái)說(shuō),由于沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì ),一直是由建設單位指定的物管公司實(shí)施管理,是否也叫前期物業(yè)管理,則另當別論。
4、細節的管理尤其突出。由于前期物業(yè)管理處于小區建設之中,各種配套設施不健全,管理的內容也在逐步擴展,但對管理的細節要求非常高。譬如在裝修過(guò)程中,物管公司既要口頭說(shuō),墻上貼,還要現場(chǎng)盯。裝修戶(hù)從地面向樓上吊木材,稍有不慎就會(huì )碰壞外墻,甚至毀壞門(mén)窗。如果不派人跟蹤,一旦發(fā)生因業(yè)主裝修損壞公共部位事件,誰(shuí)也不會(huì )承認,這種現象屢見(jiàn)不鮮。
5、面對的是全體業(yè)主。前期物業(yè)管理由于沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì ),物管公司在實(shí)施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢(xún)、質(zhì)疑,既要及時(shí)解答處理屬于物業(yè)管理的問(wèn)題,又要收集反饋屬于開(kāi)發(fā)商答復處理的問(wèn)題。工作量和工作的難度盡管比較大,但物管公司必須全力以赴做好工作,確保有比較高的業(yè)主滿(mǎn)意率。
6、各種資料的收集量大。物業(yè)管理的基礎在物業(yè)的基礎資料是否齊全,前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時(shí)期,物管公司要更好地開(kāi)展物業(yè)管理,必須注意收集、整理、保管好各種資料,例如物業(yè)的構成明細、物業(yè)公用部位明細、物業(yè)公用設施設備明細、各種管線(xiàn)和地下排水系統的圖紙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、業(yè)主反映物業(yè)存在問(wèn)題整改情況資料等,都要及時(shí)收集分類(lèi)建檔,以便查考。
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