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談業(yè)主委員會(huì )為何成立難的問(wèn)題
一、造成業(yè)主大會(huì )成立難的主要原因
(一)缺乏牽頭人
首先,業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主自己管理自己資產(chǎn)的群眾組織?！稑I(yè)主大會(huì )規程》明確規定:該組織由業(yè)主自發(fā)組織,在房地產(chǎn)行政主管*和街道辦事處的指導下,由業(yè)主代表、建設單位組成業(yè)主大會(huì )籌備組,負責業(yè)主大會(huì )的籌備工作。這就是說(shuō),業(yè)主是成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的責任主體和牽頭人。然而,由于多數業(yè)主對物業(yè)管理法規缺乏了解,不知道業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)管理活動(dòng)中的職責、地位和作用,從而缺乏對成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作的主動(dòng)性;(來(lái)自:)其次,部分業(yè)主的從眾心理使得他們在成立業(yè)主大會(huì )的問(wèn)題上瞻前顧后、卻步不前,生怕“槍打出頭鳥(niǎo)”;再次,部分業(yè)主的行為準則是“見(jiàn)益行事”,對于此項有關(guān)全體業(yè)主利益的大事報以漠不關(guān)心的態(tài)度。因此,很難有業(yè)主自發(fā)牽頭來(lái)籌備這項工作。
此外,在小區入住率達到一定比例時(shí),開(kāi)發(fā)商作為法定的業(yè)主大會(huì )籌備組成員,也可牽頭推選業(yè)主代表組成業(yè)主大會(huì )籌備組來(lái)開(kāi)展這項工作,但由于利益關(guān)系或其他擔心,多數開(kāi)發(fā)商不愿主動(dòng)牽頭。
物業(yè)管理企業(yè)不是法定籌備組成員,加之更多地擔心成立業(yè)主委員會(huì )組織后會(huì )給自己帶來(lái)很多麻煩。因此,多數物業(yè)管理企業(yè)更不可能主動(dòng)地組織和配合這項工作。
(二)主管*難以推動(dòng)
普遍來(lái)看,行政主管*對成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作都非常重視并積極推動(dòng)。如蘭州市房地產(chǎn)行政主管*,2005年曾連續兩次向全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)下文,要求他們主動(dòng)組織和配合做好成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的籌備工作。由于前述原因,開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)收文后均無(wú)回音。由于行政主管*不具有主體資格,也不能直接面向業(yè)主下文,致使該項工作難以推動(dòng),進(jìn)展緩慢。實(shí)踐證明,行政主管*只向開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)下文推動(dòng)這項工作,收效甚微。
(三)籌備過(guò)程繁鎖
按照《條例》、《業(yè)主大會(huì )規程》及民主選舉辦法的有關(guān)規定和做法,成立業(yè)主大會(huì ),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì ),應按下列程序進(jìn)行:
1.自發(fā)成立業(yè)主大會(huì )籌備組并在物業(yè)管理區域內公告;
2.向主管*和街道辦事處申請監督指導;
3.起草、討論制定《業(yè)主大會(huì )議事規則》、《業(yè)主公約》并公告;
4.確定業(yè)主委員會(huì )委員候選人并公告;
5.確定業(yè)主身份,統計業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )上的投票權數;
6.邀請主管*和街道辦事處參會(huì )代表;
7.首次業(yè)主大會(huì )召開(kāi);
8.匯總各種材料、會(huì )議決議;
9.備案。
從以上籌備工作程序可以看出,這是一項工作量很大,專(zhuān)業(yè)性很強,政策理論很高的工作。由于目前*和多數城市沒(méi)有規范的指導性文件,籌備人員在籌備工作初期往往是一頭霧水,無(wú)從下手?；I備過(guò)程的繁瑣給此項工作的進(jìn)展帶來(lái)了一定的難度。
(四)籌備費用難以解決
業(yè)主大會(huì )由少數業(yè)主自發(fā)籌備。由于缺少經(jīng)濟實(shí)體組織的參與,籌備工作中發(fā)生的交通費、印務(wù)費、組織活動(dòng)費等難以解決,只好由籌備組成員自行承擔,這既侵犯了熱心小區建設和公益事業(yè)業(yè)主(籌備組成員)的利益,同時(shí)也打擊了他們工作的積極性。從主管*掌握的情況看,部分籌備工作就是在籌備費用無(wú)法解決的情況下被迫擱淺的。
(五)不合法業(yè)主委員會(huì )的影響
由于規范成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的工作程序較為繁瑣,個(gè)別小區業(yè)主怕麻煩,致使不按法定程序成立業(yè)主委員會(huì )。2005年8月,蘭州“*新村小區”業(yè)主委員會(huì )的成立就是最典型的案例。經(jīng)行政*審核上報備案材料,符合法規規定,予以備案。該小區私自成立“業(yè)主委員會(huì )”后即將物業(yè)公司趕出小區,并隨意將物業(yè)管理區域管理用房向外出租,租金據為己有,引起小區管理的混亂。后經(jīng)主管*調查,上報的選舉業(yè)主委員會(huì )材料中業(yè)主的簽字,竟然是2004年10月物業(yè)管理企業(yè)在征求安裝天然氣時(shí)業(yè)主的簽字,此事件對成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作帶來(lái)了很大的負面影響。
二、組建業(yè)主大會(huì )的建議
(一)加大政策的宣傳力度
首先,加大政策的宣傳力度,讓全體業(yè)主真正了解自己在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利、義務(wù)與責任,提升業(yè)主的法律意識、責任意識、主體意識和維權意識。只有這樣,才能讓業(yè)主積極主動(dòng)地投入到組建業(yè)主大會(huì )工作上來(lái)。
其次,針對一個(gè)物業(yè)管理區域業(yè)主組成復雜、組織困難的特點(diǎn),可以利用公眾媒體向社會(huì )宣傳業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的組織形式、職責以及在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位和作用,也可以組織大型活動(dòng)面向全社會(huì )進(jìn)行廣泛宣傳,提示和激發(fā)業(yè)主自發(fā)成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )。
*,針對房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè),可以采取集中培訓的方式提高其組織和配合的意識。
(二)簡(jiǎn)化籌備程序
通過(guò)主管*制定既符合法規規定又相對簡(jiǎn)化的籌備工作程序,來(lái)減輕籌備工作難度,減少籌備費用,從而加快業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的組建步伐。蘭州房地產(chǎn)主管*今年初向全社會(huì )發(fā)布 《關(guān)于加快組建業(yè)主大會(huì )有關(guān)問(wèn)題的通知》,通知中對有關(guān)業(yè)主大會(huì )籌備程序、業(yè)主委員會(huì )選舉辦法、業(yè)主大會(huì )籌備費用處理辦法等疑惑性問(wèn)題做出了明確規定,同時(shí)印發(fā)了《業(yè)主大會(huì )議事規則》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì )決議》、《業(yè)主投票權數清冊》等示范性文件,為組建業(yè)主大會(huì ),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )工作提供了政策依據、指導意見(jiàn),簡(jiǎn)化了工作程序,減輕了工作難度。實(shí)踐證明,通過(guò)行政主管*改變工作思路,收到了很好的效果。據統計,自2005年下半年至今,蘭州市新組建成立業(yè)主大會(huì ),業(yè)主委員會(huì )組織就有36個(gè)。
(三)靈活多樣的組建模式
在業(yè)主大會(huì )組建的過(guò)程中,除了直接向主管*申請成立外,還可借助網(wǎng)絡(luò )平臺、中介服務(wù)機構來(lái)方便快捷的實(shí)現業(yè)主大會(huì )的組建。蘭州物業(yè)管理協(xié)會(huì )網(wǎng)站開(kāi)設的“業(yè)主大會(huì )專(zhuān)欄”與主管*進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)互動(dòng),在成立業(yè)主大會(huì )時(shí),還可通過(guò)該專(zhuān)欄在網(wǎng)上申請、網(wǎng)上審核、網(wǎng)上備案。既加快了組建工作步伐,又減輕了主管*的工作量。
總之,成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )事關(guān)物業(yè)管理區域全體業(yè)主的合法權益,是真正實(shí)現業(yè)主自治的關(guān)鍵。這項工作要從根本上解決,還需要行政*、業(yè)內人士、法律工作者的不斷探索與研究,更需要每一位業(yè)主的關(guān)心與支持。
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