重慶物業(yè)經(jīng)理上崗培訓

重慶書(shū)銘物業(yè)經(jīng)理上崗培訓

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重慶物業(yè)經(jīng)理培訓 物管員培訓 物管師培訓 物管經(jīng)理培訓

南坪萬(wàn)達廣場(chǎng)寫(xiě)字樓一棟12-3

簡(jiǎn)述中低檔住宅的管理模式

中低檔住宅小區因管理費單價(jià)低，管理服務(wù)的深度、廣度就不可能與高檔項目一樣，按照市場(chǎng)化規律，也必須建立起與其收費水平相適應的物業(yè)管理模式。

1.直線(xiàn)制（扁平式）的管理模式:小區物業(yè)管理處人員精簡(jiǎn)、管理層次少，管理層到基層操作層只有兩級。人員一專(zhuān)多能、一人多崗，管理人員及操作人員身兼多職，管理者集決策和職能管理于一身，命令統一、責權分明，服務(wù)和工作效率很高。

優(yōu)點(diǎn):工作效率高，小區物業(yè)管理人工成本低。筆者所在公司管理的一個(gè)經(jīng)濟適用房小區建筑面積10多萬(wàn)平方米，只設經(jīng)理1人，另有2個(gè)*，經(jīng)理兼工程主管和保安監管工作，其他管理人員和工程維修人員共14個(gè)。

適合范圍:適合物業(yè)管理面積比較小，管理費單價(jià)比較低的項目，一般項目規模在10萬(wàn)至15萬(wàn)平方米為宜。因為這樣的項目管理費收入少，依據市場(chǎng)化運作和管理模式就必須相應降低小區物業(yè)管理的支出費用。而直線(xiàn)制（扁平式）的管理，即小區物業(yè)依照由上到下的權利劃分實(shí)施指揮，結構形式簡(jiǎn)單，權責分明，指揮統一，工作效率高。這樣通過(guò)少設管理人員和職能*，達到了降低小區物業(yè)管理費用支出的目的。筆者所在公司管理的一個(gè)經(jīng)濟適用房小區共40萬(wàn)平方米，采用該種管理模式，將整個(gè)項目一分為三，成立三個(gè)小區管理處，各自獨立核算。雖然項目的規模小了，但每個(gè)小項目的管理和服務(wù)半徑也相應減少，工作效率提高了，管理處經(jīng)理直接對作業(yè)員工進(jìn)行監督和考核，服務(wù)質(zhì)量明顯提高。物業(yè)管理層次由一個(gè)管理處時(shí)的三個(gè)層次，減少到現在的兩個(gè)層次，核算下來(lái)三個(gè)管理處的總用工比一個(gè)管理處時(shí)還降低了5%，且三個(gè)物業(yè)管理處之間由于規模、服務(wù)人群相近而形成了競爭，今年的管理費收繳率明顯提高。

應注意的問(wèn)題:因直線(xiàn)制（扁平式）管理在小區物業(yè)內部沒(méi)有細化專(zhuān)業(yè)管理分工，這就要求小區領(lǐng)導和主要管理人員具有多專(zhuān)業(yè)的管理經(jīng)驗和業(yè)務(wù)技能，能夠身兼多職。這樣的管理模式，因為降低費用支出，不設或不專(zhuān)設監督人員，管理人員監督的內容較多，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的同一性和延續性的控制較弱，故不適合管理費單價(jià)較高和管理面積較大的項目。

2.職能部室監管加外包核算的管理模式:采取管理層與操作層相分離，職能部室單純負責監管的管理模式。小區物業(yè)服務(wù)中的專(zhuān)項內容，如保安、車(chē)輛管理、保潔、綠化、工程維修等外包給專(zhuān)業(yè)公司，小區物業(yè)職能*就是監督各外包專(zhuān)業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。從合同的制定、日常服務(wù)的監督、費用的劃撥都實(shí)行嚴格的管理程序和監管程序，每年二次入戶(hù)調查，及時(shí)了解服務(wù)中的問(wèn)題并整改。

優(yōu)點(diǎn):這種管理方式的管理和監督力度強，對保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的同一性和延續性十分有利，而物業(yè)服務(wù)的各專(zhuān)項內容，按工作量和工作內容，通過(guò)市場(chǎng)競爭的方式，確定外包單位和工作人數。通過(guò)市場(chǎng)化手段選擇各專(zhuān)項服務(wù)的承包商，必將降低小區物業(yè)服務(wù)成本，減少基層作業(yè)人數，帶來(lái)整體物業(yè)支出成本下降。

適合范圍:這種職能部室監管加外包核算的管理模式，適合除管理面積小和管理費單價(jià)低的項目以外的其他物業(yè)小區，管理成本居中。

應注意的問(wèn)題:這種管理方式因物業(yè)服務(wù)的各種專(zhuān)項內容都外包給市場(chǎng)化專(zhuān)業(yè)公司，不是由一家物業(yè)管理公司直接管理，溝通配合上可能不如小區物業(yè)直接管理順暢，在遇到突發(fā)事件或物業(yè)管理公司與外包專(zhuān)業(yè)公司簽定合同以外的事情發(fā)生時(shí)，往往反映較慢。另外，在提供各種更人性化服務(wù)上和處理事情的靈活性上，因不是一家公司直管，往往會(huì )有所欠缺。

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