【珠海會(huì )計培訓】多地國五條細則未涉20%個(gè)稅
按照國務(wù)院規定，各直轄市、計劃單列市和省會(huì )城市（除拉薩外）一季度都要公布調控細則和價(jià)格調控目標。在廣東率先公布細則后，3月30日與31日，北京、上海、重慶、濟南、大連、合肥等城市都按時(shí)發(fā)布了樓市調控地方版細則。一系列“央地聯(lián)動(dòng)”的政策組合拳“出拳”迅猛，將從限購、限貸、稅收和住房信息聯(lián)網(wǎng)等方面全面升級調控。本報綜合報道
■分析
20%個(gè)稅如何執行或存懸念
據新華社電至昨日，不少二三線(xiàn)城市“國五條”細則陸續亮相。與京滬等一線(xiàn)城市相比，這些城市總體上房?jì)r(jià)漲幅要小一些，面臨的調控壓力也稍輕。
各地細則嚴格遵循“國五條”要求，沒(méi)有特別的“自選動(dòng)作”，如何執行“20%個(gè)稅”政策也有待關(guān)注。業(yè)內人士提醒，地方細則落地后，應嚴格執行、穩定預期，防止市場(chǎng)“利空出盡”心態(tài)助推房?jì)r(jià)上漲。
特征1
普遍不設“自選動(dòng)作”
總體來(lái)看，與京、滬的“單身限購”等不同，各二三線(xiàn)城市的細則相對“從簡(jiǎn)”，沒(méi)有“自選動(dòng)作”。在“進(jìn)一步”限購、限貸、增加土地供應、加強市場(chǎng)監管等方面，也是按部就班。
一些城市重申了調控政策執行的連續性。比如，濟南31日出臺的細則中特地強調“繼續嚴格執行”有關(guān)通知。
特征2
完成“限漲”目標是重點(diǎn)
房?jì)r(jià)控制目標是樓市調控*責任考核中的核心指標。與北京提出的“降價(jià)”不同，二三線(xiàn)城市更多是“限漲”。比如，大連31日以公告形式發(fā)布的“國五條”細則，全部?jì)热荼闶?ldquo;限漲目標”：2013年我市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數同比增幅控制在我市同期城鎮人均可支配收入實(shí)際增幅以下。
與2011年多地以“全市年度生產(chǎn)總值和居民人均可支配收入”為參照目標不同，此次大連、合肥、重慶、濟南等城市進(jìn)一步明確“新建商品住房?jì)r(jià)格增幅不高于本市城鎮居民人均可支配收入的實(shí)際增幅”。
值得關(guān)注的是，不少城市對房?jì)r(jià)控制都設立了嚴格的把關(guān)機制。比如，重慶提出“加強預售管理，對報價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的商品房項目，暫不核發(fā)預售許可證”；合肥要求“對預售方案報價(jià)過(guò)高且不接受物價(jià)、房產(chǎn)*指導的商品房項目，價(jià)格主管*暫不予以?xún)r(jià)格備案、房產(chǎn)*暫不核發(fā)預售許可證”，等等。
特征3
多地未涉及20%個(gè)稅
對于備受關(guān)注的“20%個(gè)稅”政策，濟南、合肥等地的細則沒(méi)有涉及。國務(wù)院出臺的“國五條”細則要求：“對出售自有住房按規定應征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”。
但是，一些城市建立信息化的房屋登記系統時(shí)間并不長(cháng)，對不少較早交易的二手房的價(jià)格信息并不掌握，核實(shí)房屋原值有一定難度。業(yè)內人士呼吁，對“20%個(gè)稅”政策，有關(guān)*應進(jìn)一步加以細化，尤其對無(wú)法核實(shí)房屋原值的二手房交易如何征繳個(gè)稅，更應明確操作口徑，便于地方遵照執行。
特征4
引導房企增加普通住宅
通過(guò)一系列“組合拳”對二手房交易進(jìn)行一定程度打壓之后，一些需求將轉向新房市場(chǎng)。一旦后續供應不足，部分城市新房市場(chǎng)供求短缺的情況將進(jìn)一步加劇，為以后房?jì)r(jià)上漲埋下隱患。為此，此次不少二三線(xiàn)城市的細則比較注意引導房企增加普通商品住房的供應。
比如，重慶細則提出：“銀行業(yè)金融機構要在符合信貸條件的前提下，對中小套型住房套數達到項目開(kāi)發(fā)建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目?jì)?yōu)先支持開(kāi)發(fā)貸款需求。”
業(yè)內人士指出，隨著(zhù)細則陸續“靴子落地”，加上此前已提前消化不少購房需求，預計今后一段時(shí)間市場(chǎng)將明顯“遇冷”，房?jì)r(jià)漲勢也會(huì )被遏制。與此同時(shí)，要警惕市場(chǎng)“利空出盡便是利好”的預期，從嚴執行調控政策，防止市場(chǎng)出現反彈。
■解讀
“政策總體呈現從嚴基調”
據新華社電昨日，地方版樓市調控細則陸續公布。記者*時(shí)間連線(xiàn)有關(guān)專(zhuān)家和業(yè)內人士點(diǎn)評這些政策，普遍認為這些政策總體呈現從嚴基調。
表現一，一些城市限購范圍擴大。如“廣東版”調控政策出臺后，原本只是主城區限購的珠海、佛山如今要求覆蓋全部行政區域。
北京對本市戶(hù)籍單身人士購房做出規定，未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。對于備受社會(huì )關(guān)注的個(gè)人住房轉讓所得稅征收問(wèn)題，北京*個(gè)出臺細則，對商品房、自建住房、經(jīng)濟適用房和已購公有住房的房屋原值給出了具體計算細則。
表現二，房?jì)r(jià)控制目標收緊。一些城市明確統計新建商品住宅價(jià)格，扣除保障房因素；一些城市提出房?jì)r(jià)漲幅不高于或低于城鎮居民人均可支配收入的實(shí)際增幅。如重慶要求“主城區新建商品住房?jì)r(jià)格增幅低于城鎮居民人均可支配收入實(shí)際增幅。”
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉表示：“這意味著(zhù)要扣除CPI，也就是物價(jià)上漲因素，因此更嚴格。”
表現三，一些城市個(gè)人住房信息系統聯(lián)網(wǎng)步伐加快。*房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一說(shuō)：“廣東對住房信息系統聯(lián)網(wǎng)提出時(shí)間表，要求今年年底前所有地級以上城市完成個(gè)人住房信息系統聯(lián)網(wǎng)。這是值得肯定的舉措。”
國務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員劉衛民說(shuō)：“從目前各地出臺的細則來(lái)看，無(wú)論是更嚴格的限購政策或限購標準或更為嚴格的差別化信貸稅收政策，都體現出‘從嚴’是這次各地調控的基調。”
■追蹤
北京出細則市場(chǎng)遇冷
據新華社電“估計市場(chǎng)要冷清一陣子了。”31日，北京公益西橋附近一家“鏈家地產(chǎn)”門(mén)店工作人員告訴記者。記者采訪(fǎng)發(fā)現，隨著(zhù)北京、上海“國五條”細則的出臺，兩地樓市又出現了冷清和觀(guān)望的氣氛。
這家“鏈家地產(chǎn)”門(mén)店的楊姓工作人員說(shuō)，現在客戶(hù)的觀(guān)望情緒明顯濃厚了，客戶(hù)非常少，偶有看房也是之前的老客戶(hù)，大多都是為了解行情，并不急于買(mǎi)房。
“附近的房子大多不滿(mǎn)五年，按照差額20%計算，要繳納的個(gè)稅額很高。不少想換房的客戶(hù)都只能先看看，等住滿(mǎn)5年再說(shuō)。”這位工作人員說(shuō)，大多數“剛需”還是愿意購買(mǎi)配套相對成熟的二手房，因為新房多數較遠，上班族整天來(lái)回奔波太累。二手房市場(chǎng)的風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì )牽動(dòng)人們的敏感神經(jīng)。
北京多家中介人員表示，新政落地前幾天，客戶(hù)就開(kāi)始少了。3月初咨詢(xún)的人較多，現在大家漸漸“吃透”政策，新政落地后沒(méi)有多少人來(lái)咨詢(xún)。
北京積水潭橋附近“鏈家地產(chǎn)”門(mén)店工作人員陳女士說(shuō)，在近一個(gè)月內，客源已經(jīng)大量被消化掉。調控細則出來(lái)后，客戶(hù)大量減少，以附近小區一套50多平方米的房子為例，不久前的掛牌價(jià)是300萬(wàn)，現在有業(yè)主才報價(jià)270萬(wàn)，價(jià)格相差不少。“現在出手買(mǎi)房的議價(jià)空間肯定要比政策落地前要大。”
在此次“國五條”地方細則出臺之前，不少城市購房者二手房趕搭“末班車(chē)”，交易迅速增加。比如，北京住建委網(wǎng)站的網(wǎng)簽數據統計顯示，3月份北京二手住宅網(wǎng)簽總量達到43780套，環(huán)比上漲332.5%，創(chuàng )下有史以來(lái)單月新高。而如今地方細則“靴子落地”，市場(chǎng)如期“遇冷”。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉分析，預計今后一段時(shí)間，二手房交易量會(huì )明顯下滑，但價(jià)格短期內恐不會(huì )出現明顯下降。
部分城市“國五條”細則
（2013年3月31日發(fā)布）
天津
出臺時(shí)間：2013年3月31日
房?jì)r(jià)調控目標：保持住房?jì)r(jià)格穩定，新建商品住房?jì)r(jià)格漲幅低于城鎮居民人均可支配收入實(shí)際增長(cháng)幅度。
稅收措施：嚴格按照個(gè)人轉讓住房所得的20%計征所得稅。
大連
出臺時(shí)間：2013年3月31日
房?jì)r(jià)調控目標：2013年大連市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數同比增幅控制在我市同期城鎮人均可支配收入實(shí)際增幅以下。
合肥
出臺時(shí)間：2013年3月31日
房?jì)r(jià)調控目標：確保2013年合肥市年度新建商品住房?jì)r(jià)格增幅不高于本市城鎮居民人均可支配收入的實(shí)際增幅(名義增幅減去CPI)。
南京
出臺時(shí)間：2013年3月31日
房?jì)r(jià)調控目標：南京市2013年新建商品房?jì)r(jià)格漲幅低于城鎮居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅。
廈門(mén)
出臺時(shí)間：2013年3月31日
房?jì)r(jià)調控目標：廈門(mén)市2013年新建商品住房?jì)r(jià)格指數同比漲幅低于城鎮居民人均可支配收入實(shí)際增長(cháng)幅度。
深圳
出臺時(shí)間：2013年3月31日
房?jì)r(jià)調控目標：2013年深圳市新建商品住房?jì)r(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長(cháng)速度。
稅收措施：加強房地產(chǎn)稅收征管，嚴格實(shí)施差別化住房信貸政策，在必要時(shí)候調整第二套住房貸款的首付比例和利率。
