“一直說(shuō)土地增值稅難征，沒(méi)想到會(huì )有這么難。”國稅總局官員在內部會(huì )議上如是說(shuō)。
南京市國稅局一名官員告訴記者：包括土地增值稅在內的房地產(chǎn)稅收漏洞很多很復雜，稽查困難。
“地產(chǎn)商交納的土地增值稅與其營(yíng)業(yè)收入反差太大。”一位地方稅務(wù)系統的官員稱(chēng)。
中央財經(jīng)*教授劉桓指出：“土地增值稅每年清繳數字較難統計，大約*規模在上千億。當然如果嚴格征增值稅收，翻好幾倍也不一定。”
“土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)量少，大多數涉稅中介機構拿不到。而土地增值稅清算鑒證的難度，開(kāi)發(fā)商對清算稅款的要求，使得少數取得土地增值稅清算鑒證協(xié)議的稅務(wù)師事務(wù)所吃不了，一年審計六、七個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，而最終確連一個(gè)鑒證報告也出不了。”——深圳某稅務(wù)師事務(wù)所所長(cháng)的無(wú)奈選擇
那么，土地增值稅清算到底“難”在哪里？
一、 房企經(jīng)濟利益的驅使所然
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項目結算時(shí)將面臨嚴格和全面的土地增值稅清算。開(kāi)發(fā)商的心態(tài)很復雜，主流的心態(tài)是觀(guān)望。希望新政策能有回旋的空間，使企業(yè)避免將較大部分利潤上繳。
事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)規避土地增值稅有很多辦法，主要的辦法有通過(guò)關(guān)聯(lián)交易低價(jià)銷(xiāo)售、簽定虛假協(xié)議多開(kāi)發(fā)票做高成本、拖延清算時(shí)間遞延納稅等。做高成本和貸款利息是通常做法，因為計算土地增值超額部分是要扣除掉這些成本的。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆 《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進(jìn)行決算，或留下一兩套尾房，致使整個(gè)項目不能決算，逃避土地增值稅的清算。對此各省稅務(wù)官員都發(fā)現了很多案例，已經(jīng)成為普遍現象。
大多數企業(yè)并不采用稅務(wù)籌劃，而是直接多開(kāi)發(fā)票。尤其是在自己擁有工程隊的小公司當中，這種做法非常普遍，比如說(shuō)花了2000萬(wàn)給開(kāi)成2500萬(wàn)。大型房地產(chǎn)公司有好幾十家上下游關(guān)聯(lián)公司，裝修、建筑安裝等下屬公司之間的關(guān)聯(lián)交易和發(fā)票都可以被利用為提高成本的工具。
此外，土地增值稅的清算會(huì )拉緊房地產(chǎn)公司的資金鏈，使一部分資金本來(lái)就捉襟見(jiàn)肘的小公司陷入倒閉的泥淖，目前一些小公司不得不賣(mài)地賣(mài)項目籌措現金應對即將到來(lái)的清算。
二、稅務(wù)機關(guān)的征收原因
對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理工作，實(shí)際工作中存在的問(wèn)題較多，困難較大，土地增值稅的征收確實(shí)有難度。這是因為房地產(chǎn)工程的周期比較長(cháng)，涉及的面比較廣，產(chǎn)品也比較復雜，因此客觀(guān)上會(huì )比一般的稅種征收要復雜一些。單就土地增值稅來(lái)說(shuō)，其稅基并不小，應該是個(gè)大稅，但是實(shí)際征收上來(lái)的比例卻不高，變成了小稅。由于稅務(wù)*很難計算房地產(chǎn)的真實(shí)成本，現在地方稅務(wù)*只能按照銷(xiāo)售收入的1.5%-2.5%預繳土地增值稅。
一是土地增值稅清算的工作量實(shí)在太大，真的開(kāi)展土地增值稅清算工作，地稅局的工作人員根本忙不過(guò)來(lái)，因為土地增值稅清算涉及復雜的扣除項目，包括土地款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費用和轉讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等。如果是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)的查賬核算，還需要更大的人力物力，所以地稅局馬上開(kāi)展這項工作比較難。加上現實(shí)中，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)制度不健全，成本核算不規范，使得稅務(wù)*在計算土地增值稅有許多不便于操作的地方。
二是土地增值稅計算方式較為復雜。清算工作涉及復雜的扣除項目，包括取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用、與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等等。再加上房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)周期一般較長(cháng)，投資活動(dòng)比較復雜，如果是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，對其進(jìn)行查賬核算往往需要投入大量的人力、物力，基層稅務(wù)*要按通知要求做到“每項目必清算”確有難度。
三是項目運作制增加了清算的難度。一些房產(chǎn)項目原屬合作開(kāi)發(fā)，房產(chǎn)公司也系臨時(shí)組建，企業(yè)賬目較為亂，不少項目建成后公司立即注銷(xiāo)，投資者分錢(qián)走人，現在回頭要求其清算補交稅款，不僅征管成本較高，而且因為歷時(shí)較久，個(gè)別投資商的經(jīng)濟狀況發(fā)生變化，要完全追繳到位也顯得困難重重。
三、地方*的行為考量
一是地方*還有很重的保護主義思想。很多地方的房地產(chǎn)業(yè)是地方經(jīng)濟的龍頭產(chǎn)業(yè)，要是清算土地增值稅肯定會(huì )使房地產(chǎn)業(yè)受到影響，進(jìn)而影響地方經(jīng)濟發(fā)展。
二是現行財政分配方式使得地方*動(dòng)力不足。其實(shí)對于地方*來(lái)說(shuō)，是不愿意對土地增值稅進(jìn)行清算的，根據相關(guān)規定，清算所得的土地增值稅75％需上繳*，25％才留給地方，地方*清算的動(dòng)力也不足。土地增值稅屬于地稅稅種，在具體征繳比例和方式上也由地方*自行認定。其間就存在著(zhù)巨大的灰色空間。
三是地方*與開(kāi)發(fā)商之間的經(jīng)濟利益關(guān)系紐帶從來(lái)都不曾斷過(guò)。一直以來(lái)，地方*與開(kāi)發(fā)商之間的經(jīng)濟利益關(guān)系紐帶從來(lái)都不曾斷過(guò)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為地方GDP的重要支撐，與地方財政有著(zhù)相當大的利益牽連，這或許也是在《通知》實(shí)施后，多數城市的清算細則遲遲難以公布的原因所在。土地增值稅的嚴格征收，對于增加地方財政收入，優(yōu)化地方財政收入結構具有積極作用。但根據現有稅收體制，土地增值稅清算所得只有50%留給地方，使得地方*不愿“舍大求小”，在清算政策執行上顯得動(dòng)力不足，難以形成好的執法環(huán)境。
四、相關(guān)稅收政策的缺陷漏洞
?。ㄒ唬?、政策尚未明確，實(shí)際執行尺度不一。盡管有[2006]187號文及一年之后*稅總印發(fā)的《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》保駕護航，以及各級地稅*實(shí)時(shí)出臺的清算管理辦法，但是在實(shí)際工作中我們還是發(fā)現一些問(wèn)題目前政策尚未明確，實(shí)際執行尺度不一，包括土地增值稅在內的房地產(chǎn)稅收漏洞很多很復雜，稽查困難。這給清算工作帶來(lái)一定困難。
?。ǘ?、稅制設置失衡，計稅依據失真。目前我國房地產(chǎn)稅制政策基本上是不賣(mài)不稅、不租不稅，一旦租售，則數稅并課，從而導致開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)環(huán)節稅負過(guò)重。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費偏重所引發(fā)的開(kāi)發(fā)成本上升，并進(jìn)而導致房地產(chǎn)價(jià)格上升。同時(shí)部分稅種的計稅依據不合理，不能反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值?，F行的房產(chǎn)稅、土地使用稅等的計稅依據既不能準確地反映財產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，也不能反映土地的級差收益和房地產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值，更不能隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展、房地產(chǎn)的增值而相應增加稅收收入。如房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值扣除一定比例作為計稅依據，這種計稅方法，沒(méi)有顧及房屋后期的升值因素，與房屋的市場(chǎng)價(jià)值相差很大，使得來(lái)源于房地產(chǎn)的稅收收入無(wú)法隨著(zhù)房地產(chǎn)的增值而相應增加。
