土地增值稅清算開(kāi)查，房地產(chǎn)企業(yè)提前備賬。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何應對和統籌安排土地增值稅的清算補稅事項？進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃，勢必成為房地產(chǎn)企業(yè)當前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。企業(yè)追求的目標是企業(yè)價(jià)值*化，價(jià)值*化最有效的評價(jià)方式就是利潤及利潤率增長(cháng)的可持續性。作為企業(yè)的決策者，在充分理解政策的同時(shí)，要盡可能把政策對企業(yè)的不利影響降低到*點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在計算土地增值稅時(shí)，在不違反稅法的前提下，應當選擇對自己最有利的計稅方案，從而達到節約土地增值稅的目的。

　　*稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知國稅發(fā)[2009]31號頒布實(shí)施以后，稅收新政堵住了房地產(chǎn)行業(yè)的一些稅收漏洞，但也提供了新的可供籌劃的涉稅空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要根據新的政策，適當調整開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的策略，在不違反稅法的基礎上減輕稅負。運用會(huì )計的技術(shù)和方法，對計稅現狀分析研究，我們認為規避土地增值稅仍有可行的籌劃空間，其土地增值稅節稅空間和經(jīng)濟效益還是比較可觀(guān)的。筆者現將工作實(shí)踐中探討的土地增值稅稅收籌劃的幾種實(shí)用方法介紹如下。

　　一、充分利用土地增值稅免稅期限優(yōu)惠政策

　　如《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知》深地稅發(fā)〔2005〕609號*條規定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以合同簽定時(shí)間為準。對在2005年11月1日(含11月1日)后簽定房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同的，在納稅人取得房地產(chǎn)銷(xiāo)售首期款收入時(shí)，就該房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)款全額計算預繳土地增值稅。深圳××花園五期銷(xiāo)售收入37,765萬(wàn)元，其中2005年11月1日以前簽定購房合同金額31,636萬(wàn)元，土地增值稅納稅清算時(shí)依照上述通知，申報應稅收入6,129萬(wàn)元。

　　二、開(kāi)發(fā)商品房轉自用不再視同銷(xiāo)售

　　國稅發(fā)[2009]31號第七條規定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實(shí)際取得利益權利時(shí)確認收入（或利潤）的實(shí)現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當地同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

　　將開(kāi)發(fā)的商品房轉作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以后，不應當視同銷(xiāo)售。不難看出，開(kāi)發(fā)出品轉作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷(xiāo)售處理，企業(yè)需要密切關(guān)注，避免給自身增加不必要的納稅負擔。

　　三、選擇多元化方式處置開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

　　多元化方式處置開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的方式包括：銷(xiāo)售、出租、先出租后銷(xiāo)售、售后返租、股權投資、產(chǎn)權轉讓、轉作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（開(kāi)發(fā)產(chǎn)品自用自營(yíng)）等。

　　對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應的成本和費用。這標志著(zhù)長(cháng)期持有型物業(yè)開(kāi)發(fā)商可免交土地增值稅。而這一因素或可導致未來(lái)大量開(kāi)發(fā)商將物業(yè)變出售為自持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以根據自己的發(fā)展戰略和實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行相應的籌劃，降低土地增值稅的稅負或延遲土地增值稅的納稅時(shí)間。對一些從事商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，現在要把過(guò)去以銷(xiāo)售為主轉向以自己持有為主，因為自己持有沒(méi)有增值就不用交土地增值稅，深圳出租回報率還是比較高的。

　　將自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品的用途改變?yōu)樽杂米誀I(yíng)，即可享受不征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠。據了解，有的公司可能計劃將一些項目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣(mài)，不形成收入，這樣做既可以不超過(guò)85%以上已銷(xiāo)售的門(mén)檻，還可以坐享房產(chǎn)升值。這一籌劃思路首先要服從于企業(yè)經(jīng)營(yíng)規劃和現實(shí)，不賣(mài)了改自用、自營(yíng)，這種情況在實(shí)際工作中可行性并不很強。其次要從延緩即時(shí)繳納土地增值稅的時(shí)間上考慮，因為對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，自用房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權轉讓時(shí)仍然要征繳土地增值稅。特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩即時(shí)繳納土地增值稅所獲得的資金時(shí)間價(jià)值，也要預測資金的風(fēng)險價(jià)值，同時(shí)應兼顧再轉讓時(shí)的房產(chǎn)市值以及舊房扣除額的收益等。至于如何利用“企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)的征免稅規定”的稅收優(yōu)惠，從原理上看，應當仍然從屬于這一籌劃思路。

　　四、三項預提費用可以稅前扣除

　　國稅發(fā)[2009]31號第三十二條允許三項預提費用在預提時(shí)依法稅前扣除對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規定。除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實(shí)際發(fā)生的成本。

　　1、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但*不得超過(guò)合同總金額的10% 。

　　2、公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價(jià)合理預提建造費用。此類(lèi)公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

　　3、應向*上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規定預提。物業(yè)完善費用是指按規定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項基金。

　　五、地下停車(chē)場(chǎng)作為公共配套設施處理

　　當一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目存在地下車(chē)庫情況下，這時(shí)地下室車(chē)位面積能否計入可售面積？有的稅務(wù)機關(guān)認為應計入可售面積，有的則認為不應計入可售面積。

　　相關(guān)土地增值稅稅收政策：對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　某市地方稅務(wù)機關(guān)認定：地下車(chē)庫應計入可售面積，并且該項地下室成本并不可以全部一次性結轉銷(xiāo)售成本，而是進(jìn)入計算可售面積單位工程成本的總成本，當期實(shí)際銷(xiāo)售車(chē)位面積計入已售面積，結轉銷(xiāo)售成本，與當期實(shí)現的車(chē)位銷(xiāo)售收入形成配比。

　　國稅發(fā)[2009]31號第三十二條：企業(yè)單獨建造的停車(chē)場(chǎng)所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設施進(jìn)行處理。