如何控制好房地產(chǎn)工程投資? 工程項目涉及到的投資金額龐大，充分利用好每筆資金有助于成本造價(jià)的控制。設計階段是投資控制的重點(diǎn)環(huán)節，這就要求設計單位能不斷完善自己的設計工作?，F在，小編就整理出工程管理等相關(guān)信息。 ?

控制好工程設計階段投資的方法 ?

1 加強執行限額政策，確實(shí)優(yōu)化方案設計 ?

設計階段的成本造價(jià)控制工作，應該注重設計風(fēng)險的防范工作，不斷推廣運用限額設計策略。經(jīng)過(guò)對成本資金的限制，可提高設計人員的責任性，使其在有限資金范圍內提供最可靠的施工方案。根據建筑施工標準初步設計總概算控制技術(shù)設計和施工圖設計，且在滿(mǎn)足建筑質(zhì)量標準的前提下合理分配的投資限額控制設計，控制好項目資金的分配運用。設計單位要綜合考慮所設計方案的經(jīng)濟性，如：成本造價(jià)、經(jīng)濟效益等，這些有助于投資金額的科學(xué)分配使用。作為設計人員，在初步設計時(shí)要加強施工方案的審核，防止方案執行后出現太多的變更次數。工程專(zhuān)家要當好設計人員的經(jīng)濟參謀，通過(guò)收集各方資料來(lái)指導人員設計工作。 ?

財務(wù)人員也要配合設計人員工作，對所設計方案的成本消耗嚴格核算，控制好每筆投資資金的使用，滿(mǎn)足控制工程投資實(shí)行限額設計的目的。建筑經(jīng)濟專(zhuān)業(yè)人員參加設計階段全過(guò)程管理，從經(jīng)濟適用的角度對設計中造成不必要的浪費進(jìn)行干預，對各方案進(jìn)行經(jīng)濟上的充分論證，達到控制投資優(yōu)化設計的目的。除此之外，設計單位工作人員要加強經(jīng)濟意識的樹(shù)立，增強建筑設計的責任感，在成本造價(jià)控制中發(fā)揮好自己的作用。建設單位、設計單位之間商議結束后，應通過(guò)合同的方式將雙方的責任義務(wù)明確下來(lái)，在建設項目設計階段協(xié)調工作，保證設計方案的科學(xué)性。對因設計不當導致的經(jīng)濟損失，施工單位要依法追究設計人員責任，并給予經(jīng)濟方面的索賠。

2 積極運用價(jià)值工程，大力提高設計質(zhì)量 ?

價(jià)值工程的運用目的是為了對成品功能和成本關(guān)系詳細分析，保障能在最短的產(chǎn)品壽命周期中達到產(chǎn)品功能*化。這是管理建筑項目工程的有效方式。從現有的建筑施工條件看，增加產(chǎn)品價(jià)值的方法包括：改善功能，減小成本等，這是最理想的方法;功能不變，減小成本;成本不變，改善功能;成本增加，功能提升等。建筑項目實(shí)施時(shí)需結合運用價(jià)值工程原理，對原始工程方案綜合分析，掌握足夠的信息資料后優(yōu)化施工方案。價(jià)值功能的特征有：滿(mǎn)足建筑使用性能的要求，深入分析建筑物自身具備的功能，讓設計工作實(shí)現使用功能與造價(jià)統一，既保證了建筑功能，也降低了成本造價(jià)。 ?

例如：某商業(yè)大廈建筑，因地質(zhì)條件考察不清，基礎設計深度為2.5～2.7米，顧及到采用深基礎而選擇增加地下室。早期施工單位過(guò)于注重節省投資，對地下室結構沒(méi)有設計，經(jīng)過(guò)利用價(jià)值工程進(jìn)行分析、測算，建地下室建設需增加的成本為100元/㎡。建成地下儲藏室，能為用戶(hù)的日常生活提供方便，如：堆放雜物、停放車(chē)輛等，盡管成本造價(jià)上升了，但發(fā)揮出了多個(gè)方面的使用功能，這也是值得一試的。 ?

如何控制好房地產(chǎn)成本 ?

1.在設計階段加強對房地產(chǎn)成本控制 ?

從現階段來(lái)看，絕大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在設計階段對成本的控制能力還比較薄弱。這主要是因為房地產(chǎn)設計水平和實(shí)踐經(jīng)驗不足造成的。因此需要在設計階段加強房地產(chǎn)成本的控制，首先相關(guān)工作人員在設計之前根據當時(shí)材料的價(jià)格、現有住房的建造成本等，預算出房地產(chǎn)每平方的造價(jià)，然后設計師根據測算的價(jià)格，發(fā)揮想象力，靈活設汁出美觀(guān)、大方、實(shí)用的建筑。 ?

2.在招標階段加強房地產(chǎn)成本控制 ?

招標環(huán)節作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要環(huán)節，是影響房地產(chǎn)成本的重要因素之一，招標又可以劃分為經(jīng)濟標和技術(shù)標兩大類(lèi)型。從目前來(lái)看，絕大部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都是根據市場(chǎng)上的承包商或者材料商的具體情況邀請部分企業(yè)進(jìn)行投標，通常情況下采用的是非公式招標，但是還有一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更加看中的是經(jīng)濟標，因此可以借助談判的過(guò)程，更改報價(jià)，以?xún)r(jià)格*者得標的方式，有效降低了房地產(chǎn)成本。

3.在施工階段控制好房地產(chǎn)成本 ?

施工階段作為房地產(chǎn)發(fā)開(kāi)中的重中之重，如果在這個(gè)階段對成本控制不好就很可能導致最終進(jìn)行工程結算的價(jià)格要比合同價(jià)格高。因此要加強對房地產(chǎn)成本的控制，要特別注重施工階段成本的控制，*要將結算價(jià)跟原合同價(jià)格控制在10%作用，但是對于*工程除外。 ?

搞好優(yōu)化設計的幾點(diǎn)建議 ?

(一)主管*應加強對優(yōu)化設計工作的監控 ?

為保證優(yōu)化設計工作的進(jìn)行，開(kāi)始可由*主管*來(lái)強制執行，通過(guò)對設計成果進(jìn)行全面審查后方可實(shí)施。作為《建設工程質(zhì)量管理條例》的配套文件之一的《建筑工程施工圖設計文件審查暫行辦法》已由建設部頒布施行，它的實(shí)施將對控制設計質(zhì)量提供重要保證。但《辦法》規定的審查主要是針對設計單位的資質(zhì)、設計收費、建設手續、規范的執行情況、新材料新工藝的推廣應用等方面的內容，缺乏對方案的經(jīng)濟性及功能的合理性方面的審查要求，所以建設主管*在執行《辦法》的同時(shí)，應增加人員配備和審查力度，對設計成果進(jìn)行全面審查。第二，應加強對設計市場(chǎng)的管理力度，嚴格通過(guò)資質(zhì)管理、人員注冊、設計招標、圖紙審查等環(huán)節來(lái)規范設計市場(chǎng)，減少黑市設計。第三，利用主管*的職能，總結推廣標準規范、標準設計、公布合理的技術(shù)經(jīng)濟指標及考核指標，為優(yōu)化設計的進(jìn)行提供良好服務(wù)。 ?

(二)加快設計監理工作的推廣 ?

優(yōu)化設計工作的推行，僅靠*監控還不能滿(mǎn)足社會(huì )發(fā)展的要求，設計監理已成為形勢所迫，業(yè)主所需。通過(guò)設計監理可打破設計單位自己控制自己的單一局面。因此，主管*應在搞好*監理的同時(shí)，一方面應盡快建立設計監理單位資質(zhì)的審批條件，加強設計監理人才的培訓考核和注冊，制定設計監理工作的責職、收費標準等;另一方面通過(guò)行政手段來(lái)保證設計監理的廣度，為設計監理的社會(huì )化的提供條件。 ?

(三)建立必要的設計競爭機制 ?

為保證設計市場(chǎng)的公平競爭，設計經(jīng)營(yíng)也應采用招標投標，雖然早在80年代，*計委和城鄉建設環(huán)境保護部就印發(fā)《工程設計招標投標暫行辦法》，90年代*建設部印發(fā)了《城市建筑方案設計競選管理辦法》，新頒的《招標投標法》中也規定符合條件的項目的勘察設計必須招標，但實(shí)際招標項目的量一直很少，只占總項目的10%左右(不同的地區其比例可能有所不同)，即使采用招標的項目，其招標體系不完善評標方法不健全，缺乏公平競爭性，因此應完善設計招投標的相關(guān)環(huán)節。首先，應成立合法的設計招標代理機構;其次，各地方主管*應建立相應的規定，符合條件的項目必須招標;第三，業(yè)主對擬建項目應有明確的功能及投資要求，有編制完整的招標文件;第四，招標時(shí)應對投標單位的資質(zhì)信譽(yù)等方面進(jìn)行必要的資格審查;第五，應設立健全的評標機構合理的建設評標方法，以保證設計單位公平競爭，并限制業(yè)主在項目上的隨意性。 ?