投資性房地產(chǎn)如何核算？投資性房地產(chǎn)的核算可以采用成本模式和公允價(jià)值模式分別進(jìn)行核算，具體分析如下。 ?

? （一）采用成本模式核算投資性房地產(chǎn)采用成本模式核算投資性房地產(chǎn)，可分為初始計量、后續計量和處置三個(gè)步驟。 ? 1．投資性房地產(chǎn)的初始計量 ? 投資性房地產(chǎn)應當按照成本進(jìn)行初始計量。不同來(lái)源的房地產(chǎn)其成本構成也不同。 ? （1）外購的投資性房地產(chǎn)。對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時(shí)開(kāi)始對外出租（自租賃期開(kāi)始日起，下同）或用于資本增值，才能稱(chēng)之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 ? （2）自行建造的投資性房地產(chǎn)。企業(yè)自行建造（或開(kāi)發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成（即達到預定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開(kāi)始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成。 ? 2．采用成本模式下的后續計量 ? 企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量，也可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量，不得同時(shí)采用兩種計量模式。在成本模式下，應當比照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規定，對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷(xiāo)；存在減值跡象的，還應當按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規定進(jìn)行處理。 ? 3．處置投資性房地產(chǎn) ? 企業(yè)出售投資性房地產(chǎn)應當將取得的收入計入其他業(yè)務(wù)收入，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計入其他業(yè)務(wù)成本，發(fā)生的應交營(yíng)業(yè)稅計入營(yíng)業(yè)稅金及附加。 ? （二）采用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn) ? 采用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn)，也可以分為初始計量、后續計量和處置三個(gè)步驟。 ? 1．采用公允價(jià)值模式下的初始計量 ? （1）采用公允價(jià)值模式的前提條件。企業(yè)只有存在確鑿證據表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計量模式，就應當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量。在極少數情況下，已經(jīng)采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量的企業(yè)，有證據表明某項房地產(chǎn)在完成建造活動(dòng)后首次轉為投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續可靠取得的，應對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，并且假設無(wú)殘值。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量的投資性房地產(chǎn)，應當同時(shí)滿(mǎn)足下列兩個(gè)條件：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計。 ? （2）采用公允價(jià)值模式下初始計量的賬務(wù)處理。外購和自建的投資性房地產(chǎn)應按成本進(jìn)行初始計量，采用公允價(jià)值模式與成本模式入賬價(jià)值的確定方法相同，不同點(diǎn)在于應設置“成本”明細科目，以便區分“公允價(jià)值變動(dòng)”。 ? 2．采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量的會(huì )計處理企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)；在資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)應當以公允價(jià)值計量，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計入當期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務(wù)收入。 ? 3．投資性房地產(chǎn)的處置 ? 出售采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應將出售收入計入其他業(yè)務(wù)收入，將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計入其他業(yè)務(wù)成本；同時(shí)將原計入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”和“資本公積——其他資本公積”的金額轉入其他業(yè)務(wù)成本，目的是調整到投資性房地產(chǎn)的原始成本。 ? （三）投資性房地產(chǎn)后續計量模式的變更 ? 1．企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉為公允價(jià)值模式的，應當作為會(huì )計政策變更處理，將計量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調整期初留存收益（盈余公積、未分配利潤）。 ? 2．已采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉為成本模式。 ? （四）房地產(chǎn)用途的轉換 ? 1．成本模式下用途的轉換 ? （1）自用轉為出租。①自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，自租賃期開(kāi)始日或用于資本增值之日開(kāi)始，才能從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)。轉換日是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變、狀態(tài)相應發(fā)生改變的日期。企業(yè)將自用土地使用權或建筑物轉換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應當按照固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的賬面價(jià)值轉為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值（簡(jiǎn)稱(chēng)賬面價(jià)值——賬面價(jià)值）。②作為存貨的房地產(chǎn)轉為出租。企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，應將存貨的賬面價(jià)值轉為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。 ? （2）出租轉為自用。企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)轉為自用時(shí)，在采用成本模式下，應將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值轉為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的賬面價(jià)值。 ? 2．公允價(jià)值模式下用途的轉換 ? （1）自用轉為出租。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)的商品房出租或企業(yè)將自用的建筑物、土地使用權出租，應按轉換日的資產(chǎn)的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額，如果公允價(jià)值大于賬面價(jià)值，其差額計入“資本公積——其他資本公積”；如果公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，其差額計入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。這樣處理的目的，是為了防范企業(yè)通過(guò)轉換用途來(lái)調增利潤（簡(jiǎn)稱(chēng)賬面價(jià)值——公允價(jià)值）。 ? （2）出租轉為自用。企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應當以其轉換當日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計入當期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）（簡(jiǎn)稱(chēng)賬面價(jià)值——公允價(jià)值）。 ?