房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理是一個(gè)復雜的系統工程。項目執行前的策劃對項目運作的成敗至關(guān)重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理研究是房地產(chǎn)公司運作該項目的基礎與綱領(lǐng)性文件，研究它對該項目的管理具有十分重要的作用。 現在，小編就整理出工程策劃管理以及相關(guān)信息。 ?

房地產(chǎn)策劃的重要性 ?

1、清楚房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的特點(diǎn)： ?

在進(jìn)行項目策劃之前，我們首先要清楚自己是在對什么樣的產(chǎn)品進(jìn)行策劃，這類(lèi)產(chǎn)品有著(zhù)什么樣的特點(diǎn)。 ?

商品住房，是一種很特殊的商品。住房可以通過(guò)市場(chǎng)自由買(mǎi)賣(mài)也就是近二十年的事情。在二十年以前，住房是由*統一分配，并不是一種可以買(mǎi)賣(mài)的商品。但是隨著(zhù)我國實(shí)現住房改革后，住房成了一種商品，可以買(mǎi)賣(mài)，但仍要受一定限制的商品(個(gè)人之間買(mǎi)賣(mài)住房，需要到房管*辦理過(guò)戶(hù)手續，并繳納契稅等法律的限制)。有一個(gè)安身之所是人類(lèi)生存的最基本需求，而馬斯洛的“需求層次理論”也將安全需求列為僅次于飲食(生存)以外最重要的需求。同時(shí)我們*人口眾多，18億畝的土地紅線(xiàn)決定了土地的稀缺性，這同樣決定了商品住房在我們*具有價(jià)格高，很可能具有*性消費的特點(diǎn)。在一個(gè)像濟南章丘這樣的三線(xiàn)地級城市買(mǎi)一套商品住房都需要五十萬(wàn)元，這基本上是一個(gè)普通家庭一輩子*的支出。但對于高收入人群來(lái)說(shuō)，住房從某種意義上是身份的象征，高貴奢華的高檔社區代表了居住者顯赫的社會(huì )地位。

2、進(jìn)行準確的市場(chǎng)定位： ?

進(jìn)行項目策劃，定位是關(guān)鍵。項目定位是在目標客源建立的基礎上，為*限度的滿(mǎn)足客戶(hù)的需求而對項目的整體把握。它是圍繞目標市場(chǎng)將項目的功能、形象作特別的有針對性的規定。在什么位置建什么檔次的樓盤(pán)，建多大面積的戶(hù)型，在進(jìn)行策劃之前都要很準確的弄清楚這些問(wèn)題。高、中、低端樓盤(pán)的定位，中式風(fēng)格、歐式風(fēng)格等項目建筑形式的定位都很重要。在一個(gè)低端樓盤(pán)的項目里搭配古典浪漫的歐式風(fēng)情建筑，顯然是不合適。甚至可以打破傳統的按人口、地域、收入等要素進(jìn)行項目定位的做法，重新針對未來(lái)十年*潛力的購房者群體設計、建造具有定制意義的房子。 ?

3、以人為本，通過(guò)差異化的手段完成房地產(chǎn)項目策劃： ?

在個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的年代，更要注重以人為本，通過(guò)差異化的手段完成好項目策劃。注重人們對住宅新功能的要求，例如強調舒適性、注重娛樂(lè )性和多功能等方面的要求，在設計的細節方面做好項目策劃。 ?

房地產(chǎn)工程管理全程策劃研究的內容 ?

房地產(chǎn)工程的區位分析和選擇 ?

房地產(chǎn)工程對區位的選擇要求較高，選擇較好的區位能夠帶來(lái)更好的經(jīng)濟效益。影響房地產(chǎn)工程項目區位的因素較多，通常工程項目所在地的地形、水文等自然條件對區位的影響較大。另外在城市中不同的地塊位置有著(zhù)不同的用途，城市規劃*對土地的規劃要求不盡相同，這也會(huì )對房地產(chǎn)項目的區位選擇產(chǎn)生明顯的影響。所以在房地長(cháng)項目區位選擇的時(shí)候要充分的對城市的定位、城市發(fā)展的方向和目標有一個(gè)準確的認識。同時(shí)也要考慮到城市的交通方面的因素影響，隨城市的市政基礎設施和公共的配套服務(wù)設施的完備情況、人口和經(jīng)濟分布情況也要有全面的了解和認識。 ?

房地產(chǎn)工程項目的定位 ?

房地產(chǎn)工程項目的定位主要是對產(chǎn)品的定位、對客戶(hù)的定位、對形象和品牌的定位。產(chǎn)品的定位主要是為了在公眾面前樹(shù)立一個(gè)良好的產(chǎn)品形象。對房地產(chǎn)工程的定位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自己的產(chǎn)品有目的和針對性的推廣和銷(xiāo)售。要考慮到所面向的客戶(hù)群體的需求。對客戶(hù)的定位就需要了解房地產(chǎn)項目的消費群體的特征，對消費者的行為和動(dòng)機進(jìn)行研究。要注意對房地產(chǎn)工程項目產(chǎn)品形象的宣傳，能夠方便快捷的進(jìn)行形象的宣傳，跟工程周?chē)母鞣N市場(chǎng)環(huán)境結合起來(lái)。在房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈的今天，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必須確立自己的企業(yè)品牌和開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)工程項目的品牌。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的營(yíng)銷(xiāo)策略 ?

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的營(yíng)銷(xiāo)策略的核心是以消費者為中心。在營(yíng)銷(xiāo)策略的制定過(guò)程中要對消費者的消費需求和消費的欲望有一個(gè)全面的認識，在此基礎上來(lái)制定合理的銷(xiāo)售計劃，制定合適的銷(xiāo)售價(jià)格，從而來(lái)吸引更多的客戶(hù)的眼光。另外在銷(xiāo)售策略的制定過(guò)程中要適當的考慮房地產(chǎn)工程項目銷(xiāo)售的節奏。房地產(chǎn)項目的營(yíng)銷(xiāo)策略主要是產(chǎn)品策略、價(jià)格策略和營(yíng)銷(xiāo)渠道的定位。 ?

項目實(shí)施過(guò)程中的管理具體措施 ?

1、充分重視做好施工準備工作 ?

工程中標后，建設施工單位既要著(zhù)手編制詳盡的施工組織設計，又要對中標前施工組織設計的完善，從牛產(chǎn)、技術(shù)及要求和施工的關(guān)鍵部位、安全、質(zhì)量保證措施為主線(xiàn)，擬定科學(xué)合理的具體實(shí)施細則，做好施工組織設計，采用先進(jìn)技術(shù)和現代化的管理方法，科學(xué)地組織施工，對提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，確保工程質(zhì)量，縮短工期，節約材料，降低工程成本，文明施工，獲取社會(huì )效益和經(jīng)濟效益，發(fā)揮著(zhù)重要作用。所以必須使項目部各相關(guān)人員對施工組織設計有一個(gè)全面的了解，確保施工組織設計的貫徹落實(shí)。 ?

2、精干施工管理人員，組織專(zhuān)業(yè)隊伍合理施工。施工現場(chǎng)管理機構及作業(yè)隊伍要少而精，做到一方面需要廣大工程技術(shù)管理人員提高認識，轉變觀(guān)念，努力提高自身的技術(shù)業(yè)務(wù)素質(zhì)，干部、工人一專(zhuān)多能，減少計劃外用工，降低外雇人工費支出，既可以增加職工收入，又能調動(dòng)職工的積極性和創(chuàng )造性，提高職工的工作效率。另一方面要結合企業(yè)的實(shí)際和具體的業(yè)務(wù)加以貫徹落實(shí)，要求施工管理人員，做到對施工進(jìn)度計劃和施工方案了如指掌，能夠在施工中組織專(zhuān)業(yè)隊伍連續交叉作業(yè)，使工序銜接合理緊密，避免窩工，既能提高工程質(zhì)量，保證施工要求，又可以降低工程成本，因此做好施工組織設計工作是實(shí)現施工技術(shù)和施工管理相結合的有效形式。 ?

3、合理選用施工技術(shù)，采取強有力的趕工措施。在滿(mǎn)足工程合同及設計圖紙的質(zhì)量要求前提下，采用新材料、新工藝、新方案，減少主要材料的浪費損耗，杜絕返工，返修及合理縮短工期來(lái)降低工程成本。如：某小區的六層框架住宅施工中，為了搶工期，保質(zhì)量對硬架支模、門(mén)井式腳手架等進(jìn)行了比選，*結合該工程的現狀、特點(diǎn)，采用了硬架支模的方法。 ?

4、嚴格質(zhì)量控制。工程質(zhì)量成本是指為使竣工工程達到合同質(zhì)量標準要求所發(fā)生的一切費用，包括：①保證工程達到合同質(zhì)量標準要求所支付的費用;②完工工程未達到合同的質(zhì)量標準要求所造成的損失(返工或返修等);③處置工程質(zhì)量缺陷所發(fā)生的費用?？刂坪霉こ藤|(zhì)量成本，必須消滅工程質(zhì)量問(wèn)題成本和缺陷成本，同時(shí)要求提高質(zhì)量檢測環(huán)節及質(zhì)量檢測工作的效率，減少預防成本支出，只要把好材料入口質(zhì)量關(guān)，控制好施工過(guò)程的質(zhì)量，改進(jìn)質(zhì)量控制方法，使用先進(jìn)合理的檢測儀器，提高質(zhì)量檢測人員的技術(shù)能力，就能提高質(zhì)量檢測的工作效益，這樣就完全可以消滅工程質(zhì)量問(wèn)題成本和缺陷成本。 ?