一、項目概況及定位
**房地產(chǎn)項目土地實(shí)用面積為38267平方米，土地上總建筑面積為近88014平方米，公司將此用地開(kāi)發(fā)為以多層和小高層經(jīng)濟適用的住宅商品房為主。
二、組織管理的總則
公司為加強**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的工程管理，明確項目部及所屬人員的工作職責及管理行為，確保工程建設的保質(zhì)如期完成，達到控制成本、降低風(fēng)險，順利完成公司投資的經(jīng)營(yíng)目標。
三、項目的組織管理體系
能否建議公司管理高層成立一個(gè)項目小組，以協(xié)助公司總經(jīng)理及**項目部完成房產(chǎn)項目投資的風(fēng)險控制、設計規劃、經(jīng)營(yíng)策劃、質(zhì)量控制、進(jìn)度計劃、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、堅督考核等工作。
公司對**項目的開(kāi)發(fā)建設實(shí)行二級管理的模式。
1、 項目小組（一級管理），在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導下，對**房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的工程進(jìn)度、質(zhì)量、規劃等進(jìn)行全面的協(xié)助管理與指導，由組長(cháng)負責具體的組織堅督實(shí)施。
2、 **項目經(jīng)理（二級管理）是本項目開(kāi)發(fā)建設的直接責任
者。在公司主管領(lǐng)導的直接管理下，對所負責的項目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本、項目人員等進(jìn)行全面的管理。
四、項目部的人員配置及崗位要求
針對**項目建設的規模及用途，建議公司配置兩名工程技術(shù)管理人員，作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的甲方代表來(lái)負責施工現場(chǎng)的組織、協(xié)調、監督等工作，在涉及一些較大的工程項目變更、材料設備采購等事宜還必須向項目部的主管上級領(lǐng)導請示并直接參與工作。
配置一名作為項目部經(jīng)理，需有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的管理經(jīng)驗，具有較強的組織、溝通及對外協(xié)調能力，直接對公司的高層主管領(lǐng)導負責。
配置一名土建管理員，作為現場(chǎng)施工管理的工程技術(shù)負責人，具有豐富的土建或水電方面的施工管理經(jīng)驗，具有較強的組織協(xié)調能力，直接對項目經(jīng)理負責。
在項目部具體工作的過(guò)程中，可根據項目部人員的工作量及工作內容的飽和情況，由公司主管領(lǐng)導審批再決定項目部增減人員，達到項目部成員的人員精干、管理高效的組織管理目的。
在房產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的現場(chǎng)或合適的位置成立樓盤(pán)的售樓處，以展開(kāi)房產(chǎn)的市場(chǎng)銷(xiāo)售工作，建議根據公司的銷(xiāo)售策略和市場(chǎng)的展開(kāi)情況，配置相應的人員。若公司銷(xiāo)售力量不是很強或經(jīng)驗不豐富的情況下，可以委托專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司進(jìn)行市場(chǎng)的銷(xiāo)售工作。優(yōu)點(diǎn)是助于加快售房進(jìn)度，加速資金的回籠；以加快幫助公司相關(guān)的銷(xiāo)售人員培養，為公司積累豐富的銷(xiāo)售經(jīng)驗。若公司銷(xiāo)售力量比較強的情況下，可以自己成立項目部的銷(xiāo)售部，進(jìn)行樓盤(pán)銷(xiāo)售的市場(chǎng)開(kāi)拓工作。
五、工作分工與職責
項目部工作的介入時(shí)間，是在公司相關(guān)職能*領(lǐng)到工程項目建設開(kāi)工許可證之日起。由項目部負責處理涉及一些該工程項目的有關(guān)組織計劃安排、對外協(xié)調、施工管理、竣工驗收等工作事宜。并由公司的前期部、財務(wù)部、工程技術(shù)、營(yíng)銷(xiāo)管理等職能*或項目小組，來(lái)協(xié)助該房產(chǎn)項目的整體營(yíng)銷(xiāo)、規劃設計、資金運作等專(zhuān)業(yè)技術(shù)的支持及監督管理工作。
1、項目小組的主要工作職責：
a . 在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導下負責房產(chǎn)項目的規劃設計、成本控制、工程進(jìn)度、質(zhì)量管理的技術(shù)支持和項目管理的經(jīng)營(yíng)策劃工作。
b. 實(shí)施有關(guān)*質(zhì)量政策法規、制定有關(guān)工程質(zhì)量監督的各項規定及辦法，并負責貫徹執行公司房產(chǎn)項目的投資經(jīng)營(yíng)戰略意圖。
c. 協(xié)助公司領(lǐng)導及項目部解決工程項目技術(shù)難題和質(zhì)量問(wèn)題。
d. 討論因工程項目的技術(shù)變更而引起的工期進(jìn)度、工程成本控制等管理問(wèn)題，并負責提出解決問(wèn)題正確處理意見(jiàn)。
e. 負責組織對開(kāi)發(fā)項目的質(zhì)量定期或不定期的檢查，督促和落實(shí)有關(guān)規范的要求，加強對開(kāi)發(fā)工程的管理控制。
f. 完成公司領(lǐng)導交辦的其它任務(wù)。
2、項目部的主要工作是：
a. 工程施工過(guò)程中，嚴格按設計要求、驗收規范、規定，監督
檢查工程質(zhì)量、成本、進(jìn)度等工作。
b. 處理規劃、設計、施工等方面的技術(shù)問(wèn)題和工程質(zhì)量事故，確保全部工程質(zhì)量驗收合格，達到工程質(zhì)量規范的要求。
c. 嚴格把好原材料、設備及裝飾的質(zhì)量關(guān)，進(jìn)行抽樣檢查及質(zhì)量認定工作。
d. 協(xié)助公司領(lǐng)導及有關(guān)*做好工程項目資金計劃安排工作。
e. 隨時(shí)做好上級有關(guān)*對商品住宅檢查的資料準備工作。
f. 負責保存好各種工程技術(shù)資料的完整性和可靠性，并記錄好各種會(huì )議紀錄。
3、項目部經(jīng)理的工作職責是：
a. 負責定期向項目的主管領(lǐng)導匯報工程項目的實(shí)施進(jìn)展或工作開(kāi)展的情況，并及時(shí)請示一些涉及工程項目技術(shù)性重要變更的事宜，以避免工程成本的投資擴大，并及時(shí)作好項目變更的完整記錄。
b. 負責組織有關(guān)設計、監理、施工、裝修等單位參加的工作協(xié)調會(huì )，以代表甲方協(xié)調解決工程實(shí)施過(guò)程中出現的各種問(wèn)題，在涉及一些重要的工程事項必須由主管上級領(lǐng)導參加。
c. 負責實(shí)施工程項目的時(shí)間、成本及質(zhì)量的管理與控制，保證工程如期保質(zhì)完成。
d. 負責項目的各種工程管理計劃的制訂及完善管理工作。
e. 負責項目完成后的組織會(huì )審、項目總結、圖紙移交等工作。
f. 負責工程項目的供水、供電、媒體等配套設施的引進(jìn)管理工作。
g. 協(xié)助好公司主管領(lǐng)導及財務(wù)做好有關(guān)工程款結算的安排工作事宜。
h. 負責項目實(shí)施進(jìn)程中，涉及一些對外*的聯(lián)系協(xié)調工作。
4、項目技術(shù)負責人的工作職責是：
a. 認真領(lǐng)會(huì )項目規劃意圖和設計任務(wù)書(shū)要求，協(xié)助項目經(jīng)理審核設計施工方案、嚴把規劃設計、施工質(zhì)量關(guān)。
b. 熟悉施工圖紙及設計說(shuō)明，掌握土建、水電各專(zhuān)業(yè)的工程質(zhì)量標準，檢查各種材料、設備等質(zhì)量檢查工作。
c. 協(xié)助項目經(jīng)理抓好工程建設的施工進(jìn)度及按排好配套設施引進(jìn)管理工作。
d. 負責所有項目例會(huì )的會(huì )議紀要的記錄整理工作，并保存好各種工程技術(shù)資料及合同。
f. 負責做好工程項目的生產(chǎn)安全及后勤保障工作。
六、工程質(zhì)量監督及管理
a. 項目部人員如發(fā)現施工單位在施工過(guò)程中不按設計圖紙和施工規范要求，有權提出糾正意見(jiàn)、返工處理意見(jiàn)和停工意見(jiàn)。
b. 項目技術(shù)人員對隱蔽工程及單體工程進(jìn)行檢查驗收，并督促施工單位及時(shí)詳細填寫(xiě)隱蔽工程驗收證明。
具體工作要求還需同有關(guān)*共同制訂。
七、項目考核及獎懲
公司對項目部及相關(guān)工作人員進(jìn)行單獨的業(yè)績(jì)考核，對項目管理工作做出較好成績(jì)的*及個(gè)人，由公司總經(jīng)理進(jìn)行表彰工程項目管理的獎勵；反之，則進(jìn)行相應的處罰。具體考核參照公司制定的《工程項目管理的考核實(shí)施細則》，將另行規定。
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文章作者：徐作土
