一、良好的法律、法規和依法履約的意識

物業(yè)項目經(jīng)理作為項目管理*負責人,必須全面掌握*頒布并實(shí)施的法律、法規以及地方*的一些實(shí)施細則,如《物業(yè)管理條列》、《住宅室內裝飾、裝修管理辦法》、《物業(yè)收費管理辦法》等一系列指令性文件。只有熟練掌握了這些法律、法規,才能使物業(yè)管理工作有法有據、有條不紊地展開(kāi);同時(shí),物業(yè)項目經(jīng)理也必須掌握物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》或與業(yè)委會(huì )簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》,明確掌握合同內所規定的權利和義務(wù),以及收費標準、期限、時(shí)間等一系列條款,這樣才便于今后開(kāi)展各項物業(yè)實(shí)務(wù)操作。做到有法可依。

二、良好的溝通和服務(wù)能力

住宅物業(yè)管理面對社會(huì )方方面面的監督檢查,如 街道、社區、派出所、房管處、規劃局,以及城管、交警、消防、環(huán)保、綠化等*。所有這些公共關(guān)系都需要物業(yè)項目經(jīng)理必須具備一定的親和力,以溝通協(xié)調各方面關(guān)系的能力。物業(yè)管理圈微信平臺。即便是一方面關(guān)系的僵化,都會(huì )產(chǎn)生各種各樣的后果,給物業(yè)管理處的正常運作帶來(lái)麻煩,而物業(yè)項目經(jīng)理與廣大業(yè)主和員工的及時(shí)溝通,則更有利于化解各種矛盾、解決各類(lèi)問(wèn)題、樹(shù)立管理處主任的威信,便于物業(yè)管理各項工作的順利開(kāi)展。

客戶(hù)服務(wù)周全。服務(wù)是永恒的主題,物業(yè)主任應樹(shù)立"永遠想在業(yè)主前面"的思想,認真觀(guān)察、了解業(yè)主(客戶(hù))的實(shí)際和潛在需求,延伸和拓展服務(wù)項目,確保服務(wù)內容的多樣性,提升業(yè)主(客戶(hù))的生活品質(zhì)和滿(mǎn)意度。

三、*的品德、良好的敬業(yè)精神

"滿(mǎn)足廣大業(yè)主服務(wù)需求"應視作一個(gè)管理處主任的*高目標。就目前現狀來(lái)說(shuō),物業(yè)項目經(jīng)理應該是一個(gè)苦差事,不僅要具備良好的素質(zhì),而且還必須要有敬業(yè)奉獻精神,要有吃苦在前、享受在后、"先天下之憂(yōu)而憂(yōu)"的精神。

要使物業(yè)日常管理能夠正常運作,還需要考慮和預見(jiàn)本管理處所轄范圍內的人和事,防患于未燃,這就需要一個(gè)物業(yè)項目經(jīng)理全身心投入,例如手機必須保證24小時(shí)開(kāi)機;遇到突發(fā)的緊急事件而下屬不能處理時(shí),物業(yè)項目經(jīng)理不管風(fēng)吹雨打,必須趕到現場(chǎng)親自處理。要有模范者的姿態(tài)領(lǐng)導。

物業(yè)經(jīng)理必須身先士卒,模范遵守和執行公司各項規章、標準和程序,忠于企業(yè),勇于承擔責任,不推諉、不退縮,充分發(fā)揮好"頭狼"的作用。

四、良好的組織協(xié)調能力和管理能力

一個(gè)物業(yè)管理處必是由一個(gè)團隊組成,其人員包括客服管家、保安人員、維修人員、保潔人員。一個(gè)物業(yè)管理處少則十幾個(gè)人,多則上百個(gè)人,要把這些來(lái)自五湖四海的性格、喜好、文化層次均不同的員工,揉合成一個(gè)理念一致、步伐一致、全心全意為廣大業(yè)主服務(wù)的團隊,需要項目經(jīng)理付出極大的心血來(lái)精心澆鑄。如果沒(méi)有一定的組織協(xié)調能力,那么結果是可想而知的。

全面管理,不求精通,但求全面。物業(yè)管理行業(yè),外部關(guān)聯(lián)*多,服務(wù)對象差異性大,服務(wù)內容涉及門(mén)類(lèi)雜,專(zhuān)業(yè)性和科技含量廣,內部管理上員工層次多,行業(yè)整體職業(yè)素質(zhì)有待提高,對項目經(jīng)理的專(zhuān)業(yè)知識、管理技能和經(jīng)驗要求比較高。

五、利用物業(yè)管理平臺的經(jīng)營(yíng)意識

現在的物業(yè)的管理來(lái)說(shuō),普遍處于微利、保本或虧損狀態(tài)(在5年以上的住宅物業(yè)小區管理中表現得尤為突出)。同時(shí),物業(yè)收費標準及收費率普遍不高,廣大業(yè)主還普遍存在著(zhù)"房子是我買(mǎi)的,物業(yè)不是我選的,交不交費與我無(wú)關(guān)"的觀(guān)點(diǎn),甚至對服務(wù)要求無(wú)限多,一旦發(fā)現某些物業(yè)服務(wù)瑕疵或者是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遺留的質(zhì)量問(wèn)題,均認定為物業(yè)服務(wù)不到位,從而拒付物業(yè)費。

因此,作為一個(gè)物業(yè)項目經(jīng)理,如果沒(méi)有良好的經(jīng)營(yíng)頭腦,那么這個(gè)管理處的盈利水平將是大打折扣的,因運行不當而導致的虧損是難以挽回的。管理處主任必須要用好、用足政策給予管理處的經(jīng)營(yíng)平臺,來(lái)彌補物業(yè)管理處收費標準低、收費率普遍不高的欠缺。